潔ぎよくリノベーションを行った座間市ホシノタニ団地

2017年04月25日

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座間市の駅前にあるホシノタニ団地の見学会に行ってきました。

昭和40年代に作られた小田急の社宅である。

それぞれ、築年数も、階数も、構造方式も、給水方法もデザインも違っている

4棟からなる不思議な構成で、一番古い棟で築55年である。

 

しかも、駅前の好立地であるにもかかわらず、一時期、柵が設けられ立ち入り禁止

になっていたそうです。

耐震診断の結果2棟は合格、2棟は補強を実行し、あとはそのまま増改築せずに

リノベーションした実例です。

2棟は一般の賃貸住宅に、2棟は座間市の市営住宅に、その他に民営のカフェと

子育て支援施設。外部に貸し家庭菜園とドックランを設けています。

「身の丈にあった。。。。」は市長の信条であるそうで、身の丈にあった

リノベーションを行っているのは今の時代のキーワードだと思った。

徹底的なコストカットで、(と言うより低予算でと言った方が正解か?)

よくよく見て回ると、本当に予算がないことがとてもよくわかります。よって

室内はクロスを張り替えたレベルとのことで内覧はできなかった。

あえて批判をするならば、「断熱工事は(なんとしてでも)すべきだった。」

予算の問題で断熱工事は既存のままであるとのこと。

 

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建物の妻側(線路側)にそれぞれ4棟のテーマカラーのペインティング
を行っている。「星谷」という地名から「ホシノタニ」に、「星」から
正座をモチーフにしている。

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各棟、各住居の入口にはカラーリングを行い古さ満載の中から
ささやかな新しさ、デザインを垣間見ることができる。

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設備配管にしても、電気の配線にしても「潔く見せる」ことに徹して
いるのが築50年相当の建物のリノベーションのあるべき姿の例として
表現されています。

 

[建築家.米村和夫建築アトリエ/風のアトリエ   URL]090-9847-3200
神奈川県藤沢市湘南の建築家(米村和夫建築アトリエ1級建築士事務所)が鵠沼海岸
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築37年のマンションのフルリフォーム-7

2017年03月17日

築37年のマンションを一新!

昨年6月より担当していたプロジェクトが、引き渡しを迎えました。

老朽化した昭和の空間を、空間も機能も生活スタイルも根底より一新
すること、

マンションリフォーム設計及び工事の中で難易度の高い、フルリフォーム、
スケルトンリフォームとも言いますが、リノベーションにチャレンジして
おりました。

本日の紹介は、「(白特殊塗装)天然木化粧合板」と図面に表現しましたが、
カタログによると「塗膜が経年変化しザラザラと剥がれ落ちた表情をリアル
に再現したホワイトアンティークな商品」と説明されています。

楢(なら/オーク)の突き板(合板)につや消しの白色の塗装をかけてから、白の
塗膜を意図的に剥離させ古材風に見せている(ホワイトアンティーク調の)商品。
「白レンガの壁」と並ぶ、このプロジェクトの中で施主お気に入りの「2大素材」
です。

この2つの素材、さらにガラスモザイクタイルが加わり、メインのクロスの計4
素材でまとめる事になりました。それぞれが存在感が大きく、使用場所について
は幾度となく変更を重ね試行錯誤しました。

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(上)サンプル写真。

築37年のマンションのリノベーション

築37年のマンションのリノベーション

(写真)解体される前のキッチンの状況写真。キッチンは窓側に移動する
事になります。

築37年のマンションのリノベーション

築37年のマンションのリノベーション

キッチンがあった所は、インテリア家具を置くスペースになります。移設した
キッチンの配管処理の関係で1段上げておかないとパイプスペース(PS)まで
排水勾配が取れません。その条件をプラスに考えて「床の間のような」な
スペースを作り出しました。壁には「(白特殊塗装)天然木化粧合板」を採用し
ています。間接照明(LEDテープ)が効果的に天然木化粧合板壁面に光を照ら
します。

築37年のマンションのリノベーション

築37年のマンションのリノベーション

リビングの壁面も「(白特殊塗装)天然木化粧合板」を採用しています。オーダー製作品
なので幅、長さをリクエストすることができます。今回は幅220ミリ、長さは天井まで
の寸法としている。表現的には突き付けとなるのだが(この厚さでは実加工ができない)、
突き付け部にVカット加工をすると表現力がアップするように思われる。
次の問題は住宅で採用するにはコスト的に厳しい時にどうするかということである。
この商品、探しても代替え品が見つかりません。(安っぽいのはありますが)また木製
建具をラワン合板に白塗装で似たテクスチャーを作り出そうと試みたが、全く似たもの
にはならなかった。ラワンでは木目が弱すぎること、白の特殊塗装が多くの塗装屋には
未知なものでできないこと。が理由である。調べた所、ミルクペイント(ターナー)と
言う塗料がいいとの話がある。

 

 

 

 

スタッフ募集中です

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築37年のマンションのフルリフォーム-5

2017年03月15日

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築37年のマンションを一新!

昨年6月より担当していたプロジェクトが、引き渡しを迎えました。

老朽化した昭和の空間を、空間も機能も生活スタイルも根底より一新すること、

マンションリフォーム設計及び工事の中で難易度の高い、フルリフォーム、
スケルトンリフォームとも言いますが、リノベーションにチャレンジしておりました。

 

本日の紹介は、「リフォーム専門業者が放つ胡散臭さ」について

建築施工業には建設業とリフォーム業と分離することができます。不思議
な「溝」があります。かつて教育業界にいた立場から(事実を)お話ししま
すと就職活動する学生のほとんどはリフォーム業に進むことはないです。
建築学科の学生が門を叩かないけど建築の仕事をする不思議な世界があります。

その最前線を体験する機会がありました。

数社のリフォーム会社から見積もりを取りました。
有力候補A社は、某大手ホームセンター系リフォーム会社。ホームページに
よると”マンションリフォームでは「ユニットバス(1216タイプ)+洗面化粧台
ユニット(内装工事付き)+トイレ便器(内装工事付き)で100万円を切った
価格でサービスします”というアピールをしています。

B社のWEBでは”水まわり4点セットで99万円(税別)”というのもあった。
スゴイっ!!と思って「詳細のページ」のアイコンをクリックすると、
「マンションリフォーム4点パック:ユニットバス+トイレ(天井、壁、床を
張り替え工事込み)+キッチン(同工事込み)+洗面化粧台(同工事込み)の
セットプランで特別特価199万円で!と。。。。

4点99万のはずが199万に!キャンペーンの趣旨がすり替わっています。

見積もりの結論から言いますと、3点セットとか4点セットで99万円!のよう
なキャンペーンをしているA社、B社の出してきた金額は想定金額をはるかに超
えた金額でした。4点199万であるならば確実に安くなるはずなのに異常な金額
の提示でした。わかったことはキャンペーンのようなセット商品があったとして
も見積書の書き方次第で(設計事務所がいようがいよまいが)金額を何倍にも
高くすることは可能です。

 

築38年のマンションのリフォーム

築38年のマンションのリフォーム

左手側の壁は鉄筋コンクリート造で構造上有効な耐力壁です。
その他の壁は木製の間仕切り壁です。
壁にある木製建具はトイレのドアで高さが約1.8m弱と現在の基準で
は出入りするには頭をぶつける可能性もある低さです。ただしこのドア
の上部にある壁は「梁」の機能を持つだけにドアの高さを高くする事
はできません。

 

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築38年のマンションのリフォーム

便所のドアの形状はそのまま変更せず、正面の主寝室のドアは天井
一杯の高さを確保しました。出入りの機能性だけでなく狭い廊下状
空間が少しでもシンプルにし素材感、テクスチャーを揃える事によって
狭さを意識しないような試みをしています。

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築37年のマンションのフルリフォーム-4

2017年03月13日

築37年のマンションのリフォーム

築37年のマンションを一新!

昨年6月より担当していたプロジェクトが、引き渡しを迎えました。

老朽化した昭和の空間を、空間も機能も生活スタイルも根底より一新
すること、

マンションリフォーム設計及び工事の中で難易度の高い、フルリフォーム、
スケルトンリフォームとも言いますが、リノベーションにチャレンジして
おりました。

本日の紹介は、「白レンガタイル」この計画では、建築主のイメージに
最初からあったもので、全体構成でも主役級の素材になります。
乗り越えないといけない課題は「材料費」「施工費」「表現できる職人
さんはどこに」の3つをクリアしないと実現できない。

商業建築でなら見かけることがある、白レンガまたは白レンガタイルですが、
それを住空間に採用とするには幾つかのハードルをクリアしていかないと
ならない。

いざ、リフォーム工事で採用しようと思うと材料費及び施工費が総工事費と
比較して大きな割合を占めるだけに、素材感もありかつ安価な商品を見つけ
ることが第一歩となる。

次に、施工費ですが、今回見積もりをお願いした施工会社数社とも、
(想像以上に)割高(と思える)な金額(単価)であった。

予想ですが、見積りをした各タイル施工業者は白レンガの施工経験はなく、
未知の施工に安全の保険を掛けるのであろう。今回は旧知のレンガ施工を
得意とする工務店さんに見積もりをお願いしてコストダウン(施工単価の
減)を実行するきっかけを担ってもらいました。

リフォーム業界と建築業界にも色々な”違い”を感じ、そして、受け入れな
がら、相互理解に努めるもののタイルの施工単価は簡単に下がるものでは
なかった。

築37年のマンションのリフォーム

構造用合板に白レンガタイルを圧着貼りし、その後目地材を充填する。

築37年のマンションのリフォーム
築37年のマンションのリフォーム
築37年のマンションのリフォーム

築37年のマンションのフルリフォーム

乾き始めたタイミングでたわし状のもので、軽く拭き取り接着不良の
目地材をかき落として完成。

築37年のマンションのリフォーム

築37年のマンションのフルリフォーム

白タイル壁面頂部にはタイルを貼らずに間接照明を計画してます。
このライン状の光が白レンガという素材をネオクラッシクな表現
へ一新、新しい息吹きを吹き込んでいます。

築37年のマンションのリフォーム

残念なことといえば、設計者と言えどもタイル職人(だけではないのですが)
の腕前が未知数の状態で図面を描かないといけないことである。
施工者がどのような職人が周りにいるのかがわからないため手探り状態
で前進するしかなく、結果として積極的な議論が出来づに現場が進んで
いくことがあった。コーナーの納まりやスイッチ等のプレートとの納ま
りをもう一工夫できなかったな?と反省。

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築37年のマンションをフルリフォーム-3

2017年03月12日

築37年のマンションのリフォーム

築37年のマンションを一新!

昨年6月より担当していたプロジェクトが、引き渡しを迎えました。

老朽化した昭和の空間を、空間も機能も生活スタイルも根底より一新
すること、

マンションリフォーム設計及び工事の中で難易度の高い、フルリフォーム、
スケルトンリフォームとも言いますが、リノベーションにチャレンジして
おりました。

本日の紹介は、「キッチン」について、このリフォーム計画においてイケ
ヤのキッチンが建築主によって全てのパーツの選択及び発注がされています。
通常このような発注方法を「施主支給」と言い、工事を統括する施工会社
の工事対象から外れ、イケヤが(正確には代理店が)施工することになり
ます。これを「分離発注」または「別途工事」と言います。

イケヤのキッチンが良いのか悪いのかの議論があるのはともかく、イケヤ
はサイトでキッチンプランを作り見積もることが可能です。保守的なキッチ
ン業界に風穴を開けたことは画期的なことであると思う。完全な分離発注が
できると大きなコストダウンは可能になりますが、それは机上の論理であり
なかなかそうはいかないのも事実である。
かつての現場で建築主が同じ目的でイケヤの食器棚や収納棚を買ってきたま
では良かったのですが、作業できる日は日曜日しかなく、いざ現場で梱包を
開封し各パーツを並べるものの膨大なパーツ量に圧倒され、組み立てること
が出来づに大工さんに緊急応援を依頼するという事件があった。理論通りに
はいかずに結果割高になってしまったという話。

これも建築工事のむづかしいところです。

 

築37年のマンションのリフォーム

築37年のマンションのリフォーム

この現場においては、キッチンの位置を窓際へ移動したことによりPS(

パイプスペース:上下階をつなぐ排水管のある位置)までの配管の距離が伸
びました。距離が伸びれば配管の勾配を確保しないといけないこと、よって
床が高くなること、でも天井高さを少しでも確保したいという条件をどう
クリアしていくかがなども課題であった。

簡単なようで実は難しい(=簡単ではない)設計であり工事です。 見えない
所(主に床下)に膨大な時間とエネルギーが費やされています。

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築37年のマンションのリフォーム

もう一つ、この住居で試みられている実験的な試みがあります。
レンジフードを撤去しています。そもそもレンジフードで調理器具から
発生する臭気、煙の何パーセントを排出するだろうかという議案から話
が始まりその対応方法などの実例を検証しつつ中止し通常の換気扇であ
るパイプファン(排気能力の強い商品)を設置しています。高気密の住宅
では外気の給気とレンジフードの排気量は一体の関係であり100%フード
から排気されることはないこと、結局天井に設けた換気扇(パイプファン)
が残りの臭気を排出することになるのであれば1つでいいではないか?と
考え方によります。各家庭の料理の方法にもよりますが、、、

築37年のマンションのリフォーム

築37年のマンションのリフォーム

IHヒーターの上にフードがない空間は広々とした開放感が得られます。

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築37年のマンションをフルリフォーム-2

2017年03月11日

築28年のマンションのフルリフォーム計画

築37年のマンションを一新!

昨年6月より担当していたプロジェクトが、引き渡しを迎えました。

老朽化した昭和の空間を、空間も機能も生活スタイルも根底より一新
すること、

マンションリフォーム設計及び工事の中で難易度の高い、フルリフォーム、
スケルトンリフォームとも言いますが、リノベーションにチャレンジして
おりました。

本日の紹介はLDK周りのリフォームと構造。

今回のマンションの構造は、鉄筋コンクリート造壁式構造(プレキャスト工法)
の5階建てです。

1964年の東京オリンピック及びその後の時期に量産した共同住宅に多く
採用された構造方式です。一般にファミリータイプの住戸の場合、「田の
字型プラン」を採用することが多く、その中央部分に構造上必要な「壁」
が存在します。

壁式構造の宿命です。この壁を残して、既存の空間にない「解放感」、
「明るさ」、「広がり」と「快適さ」を作り出せるか。。。。。

築37年のマンションのリフォーム
before:ダイニング.キッチン.リビング
築37年のマンションのリフォーム
前回ブログの玄関周り編に続き、床壁天井、照明と全ての
要素が統一感のない無秩序な構成になっている上に、天井は
低く、使われている建材、仕上げ材は情緒性のない、建材、
素材、テクスチャー、照明器具とともに絶句する要素の
オンパレード状態です。
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after:ダイニング.キッチン.リビング
米村和夫建築アトリエのリフォーム

玄関から入って廊下経由でLDK空間に入る光景をイメージした場合、いきなり
ダイニングキッチンが視界に飛び込んでくる生活感丸出しの時代は既に終わって
おりキッチンは窓際に移動をしました。この移動により視覚からくる解放感と
快適性は格段に向上しました。完成するまで一番不安であった、壁式構造の
宿命である壁(柱と同じ意味)の存在、さらに開口部の上部にある欄間の存在
であるが、できるだけ壁天井と同色にし存在感の主張を抑えに抑えてなんとか
この状況まで持ってこれました。

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築37年のマンションのフルリフォーム-1

2017年03月10日

before:玄関周り

築37年のマンションを、どこまで生まれ替えらすことが出来るのか?
マンションリフォーム設計の中でも最も難易度の高い、フルリフォーム
を昨年6月より担当していましたが、引き渡しを迎えました。

本日の紹介は玄関周りのリフォーム。

ちなみに、「マンションのフルリフォーム」と題しましたが、一般的な
部分的なリフォームに対して間仕切りも総合的に見直し変えてしまう
ことをフル・リフォームと言います。また、一旦、全てを取り払って
しまい(解体してしまう)ことから「スケルトン・リフォーム」という
事もあります。

また最近注目を受けている「リノベーション」もフルリフォームとほぼ
同義語です。renovationは「刷新・修復」を意味し、新しい価値観を
生み出す(新しい機能性、新しい生活スタイル)行為を意味しています。

before:玄関周り

before:玄関周り
米村和夫建築アトリエのリフォーム

玄関周りの状況。残念ながら昭和の雰囲気が充満する空間である。
「情緒性(風情のない、素材感のない、感性に響かない)のない
素材で床、壁、天井と6面を囲まれて、かつ照明器具がさらに品を
落としています。

after:玄関周り

after:玄関周り
築37年のマンションのリフォーム

暗くて古さしか感じられない空間に対して、床は黒のタイル、壁は
片面に白のブロック調タイル、片面に木パネル(白特殊塗装合板パネル)
天井はクロス、両壁の最上段部に間接照明(LEDテープ)を設置して
いる。玄関ドアは交換できないので菅、上部に露出していた分電盤を
すのこ状にした開閉可能のパネルで隠しています。

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設備配管などをチェックしつつ。。。今どき。。。

2017年01月14日

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辻堂のマンションのリフォーム工事の立会いをしました。

リフォーム工事は言うまでもなく既にある構造体を利用すること。
別の言い方をすると、前任者の仕事の出来具合を引き継ぐことであり、
前任者の失敗も施工不良も新担当者となる設計者や施工者が背負う事
になるのが宿命です。

このマンションはプレキャストコンクリート造であり工場で(完全に?)
管理された状態で床や壁が作られて現場に搬入され組み立てる工法です。
なので、「施工精度が高い」事を前提で設計をしています。

コンクリートの床から70ミリを床の仕上げレベルと設定しているのですが
この数値も元々は120ミリだったのをギリギリまで詰めたものです。

今回1つ分かったことがあります。完全にフラットだったと思っていた床が
フラットでなかったことです。高いところと低いところの差は2センチ相当。

 

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玄関の土間(タイル張り)となるところと玄関ホールになるところの境界。段差のない
玄関になります。当初の設計ではフリーフロアにタイルを貼る(乾式の)予定だったの
ですが納まりの関係でモルタルにタイルとなります。

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左側の配管がガス管。一番右側が水道管。中央の2つが電気と非常用通報機用の配管です。
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元ユニットバススペースが収納スペースに変わります。合板で塞いだ四角い開口は、
ボイラーがあったスペース。
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元浴室まわりの全景。

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キッチンの設置スペース

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新規に計画し搬入されたユニットバス。

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天井裏をギリギリでスパイラルダクトを配管。

 

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辻堂マンションリフォームがいよいよ工事スタート

2016年12月05日

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リフォームと言っても幅広くあります。
戸建てのリフォーム、マンションのリフォーム、部分的な
リフォームから、外壁、屋根のやり直しに至るリフォーム
もあります。確認申請が必要なリフォーム、必要でない
リフォームと、、、

一概にリフォームという”くくり”でまとめるのはいけないと
思います。設計料の算出についても言えます。

仮の名称として「辻堂マンションのリフォーム」をこの数ヶ月
取り組んできました。マンションのリフォームは法的な制約も
あって外部は改修することができません。構造も然り、
よって設計するのは内部のみで比較的短時間でまとめることは
可能です。
今回は、マンションのリフォームの中でも最も難易度が高い
フルリフォームでしかも浴室やキッチンの位置の移動があり
ます。(フルリフォームとは内部の間仕切りなど全てを撤去して
やり直すこと)

結果、今までのリフォームプロジェクトの中で最も時間を費や
した計画となったように思います。

結果的に設計期間が6ヶ月!!!!(新築の設計期間と変わらない。。。。)

素材について、設備機器について、コストについて、意匠について、
さらには世界のインテリアまで話は広がりました。
あらゆる角度から考察し、意見交換をし、スケッチを描き、
図面にし、また原点に戻るという作業を繰り返しました。

リフォーム設計について、リフォーム工事について、改めて多く
のことを私も改めて学びました、

その情報と言うべきか現状現実を徐々に公開していきたいと思います。

 

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崖地・傾斜地・斜面に家を建てる
別荘建築専門WEB(別荘建築×米村和夫)

マンションのリフォーム設計が始まります

2016年07月01日

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藤沢市の某マンションの改修(リフォーム)設計が始まります。

今日(7月1日)が新旧のオーナーの名義が変わる日になります。

同時に、鍵の所有であったり、壁を一部壊すなどの所有物として手を加えることが

できるようになる日です。

今回はフルリフォームの設計になり、浴室、キッチン、さらにトイレの位置も

見直す予定です。

新築ならなんとでも自由に出来る設計ですが、リフォーム設計はそうはいきません。

建物の専有部分に上下階を貫通する設備配管のパイプに汚水(便器から)と排水(

洗面所、キッチン、浴室から)の接続する必要があり、配管の勾配やルート、距離

将来のリスクへの対応を検討する必要があります。

上下階に通る配管も構造体も「共用部分(マンションの共有財産)」と言いまして

個人の所有物ではなく勝手に手を加えることはできません。

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PS(パイプスペース)に開口を開けて、共用部のパイプが具体的にどの位置に

あり、床の構造体のスラブから何ミリの高さのレベルで接続されてるかを確認する

作業をしているところです。

 

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